Năm 2014 tính đến thời điểm này là một khởi đầu tuyệt vời cho hầu hết các thị trường bất động sản trên thế giới. 2013 đã là một năm tuyệt vời cho các thị trường chứng khoán, nhiều nhà đầu tư đã thu lợi và đang chuyển hướng sang bất động sản. Bán cao mua thấp, như một quy luật.
Đáng chú ý, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản đang tăng đáng kể. Trang nhất tờ báo sáng nay tại Úc đã đưa tin các nhà đầu tư Trung Quốc, họ đầu tư gần 6 tỷ đô la trên thị trường bất động sản Úc năm ngoái. Theo ABC News tại Úc, khoảng 12% nhà mới tại Úc đã được mua bởi người dân Trung Quốc vào năm 2013. Credit Suisse cho biết Trung Quốc mua 18% và 14 % nhà mới tại Sydney và Melbourne tính riêng. Đối mặt với dự báo tăng trưởng chậm hơn ở Trung Quốc, và có chính sách mới của chính phủ “Toàn cầu hóa”, Trung Quốc hiện đang tích cực tìm kiếm đầu tư bất động sản trên toàn thế giới. Ngân hàng Thụy Sĩ ước tính Trung Quốc đã chi 24 tỷ đô la vào bất động sản của Úc trong bảy năm vừa qua, và sẽ đầu tư thêm 44 tỷ đô la vào bất động sản dân cư trong 7 năm tới.
Trung Quốc không phải là trường hợp duy nhất. Với khả năng thanh khoản dồi dào, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm những thị trường bất động sản có tiềm năng lợi nhuận cao. Singapore đầu tư tiền vào nước Anh, quốc gia hàng đầu cho đầu tư bất động sản. Hy Lạp đầu tư tiền vào Đức; Hồng Kông vào Canada; Canada vào Mỹ.
Nhưng mọi sự chú ý dường như tập trung vào thị trường Mỹ. Năm quốc gia phổ biến nhất cho đầu tư bất động sản nước ngoài là Mỹ, Úc, Anh, Canada và Đức. Tại Hội nghị PERE (Bất động sản đầu tư cá nhân) ở Hồng Kông trong tuần này, Mỹ được đánh giá bởi các nhà đầu tư chuyên nghiệp là điểm đến hàng đầu cho đầu tư bất động sản nước ngoài. Các nhà đầu tư cho rằng thị trường Mỹ minh bạch, hiệu quả và có tiềm năng cao nhất cho việc giá tăng. Theo nghiên cứu của HFF, Mỹ sẽ có được một phần lớn nhất trong khoản đầu tư ước tính 180 tỷ đô la của các công ty bảo hiểm Trung Quốc nói riêng. Nhiều trong số đó quan tâm đến thị trường bán lẻ và khách sạn, phát triển đất dân cư.
Tác động kinh tế tổng thể đối với một quốc gia có thể thu hút đầu tư nước ngoài, chẳng hạn như Úc và Mỹ, là tích cực. Dĩ nhiên, đó là niềm vui cho các nhà phát triển bất động sản, các nhà cung cấp xây dựng địa phương và cơ quan thuế. Hội đồng Tài sản của Úc cho rằng đầu tư quốc tế vào bất động sản là rất quan trọng cho sự phát triển quốc gia, và chính phủ nên tập trung tìm cách để đảm bảo nguồn cung nhanh của bất động sản. Xây dựng mới sẽ tạo thêm việc làm và các cơ hội tốt để lập kế hoạch đô thị, đáp ứng các phong cách sống của thế kỷ 21. Cuối cùng, đầu tư quốc tế vào bất động sản cũng có có lợi cho ngành bán lẻ. Các nhà phân tích của Colliers International cho rằng đầu tư nước ngoài trong sáu tháng vừa qua vào bất động sản đã giúp thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ của Úc với tốc độ tăng trưởng điều chỉnh hàng năm 9,4%.
Nhưng việc đầu tư bất động sản của nước ngoài sẽ ảnh hưởng tới những người dân trong nước mua nhà lần đầu. So sánh với các nhà đầu tư nước ngoài có tài chính mạnh, những người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu sẽ khó có thể cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, một số nhà lập pháp địa phương thể hiện lo ngại rằng các điều luật quốc gia và cơ sở hạ tầng hiện có chưa “sẵn sàng” cho một loạt những sở hữu nước ngoài. Có một bài học kinh nghiệm từ Quỹ Dân sinh Trung ương Singapore (Central Provident Fund). Được khởi xướng bởi chính quyền thuộc địa Anh Quốc vào năm 1955, luật pháp yêu cầu công dân phải có một kế hoạch tiết kiệm để tài trợ cho quỹ hưu trí và nhu cầu nhà ở của họ. Cùng với đó, chính phủ sử dụng các khoản thu thuế để xây dựng nhà ở công cộng. Với Quỹ Dân sinh và giá nhà hợp lý, Singapore có 90,5% người dân sở hữu nhà, thuộc những quốc gia đứng đầu thế giới.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã cho thấy một số dấu hiệu phục hồi, theo Jones Lang LaSalle – một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu. Là một trong những thị trường bất động sản thế giới hoạt động kém từ năm 2009, có những nhà đầu tư tiền bị ứ đọng đã phá sản hoặc trên bờ vực. Do thị trường bất động sản Việt Nam thuộc về người mua, các cơ quan chính quyền cần phát triển chính sách để giảm thiểu các rủi ro được nhìn nhận bởi các nhà đầu tư. Tại phiên họp Quốc hội thứ 26 của Việt Nam (10-14/3, 2014), Bộ Xây dựng và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đang trao đổi một dự luật nhà ở để giảm những rào cản cho Việt kiều được mua tài sản. Điều này chắc chắn là một bước tích cực nhưng dường như không đủ cạnh tranh và nhanh. Thậm chí với khả năng mở rộng cho thuê vượt quá giới hạn pháp lý của thuê 50 năm, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có lựa chọn đầu tư ở thị trường khác với rủi ro tài chính và kinh tế ít hơn, rào cản ngôn ngữ ít hơn. Như Stephen Wyatt của Jones Lang LaSalle cho biết, một biện pháp duy nhất một mình sẽ là không đủ. Nếu Việt Nam muốn gia nhập thị trường bất động sản thế giới, Việt Nam cần làm hết sức có thể để phục hồi thị trường bất động sản dân cư và thương mại. Người Trung Quốc hay không? Việt kiều hay không? Nhà đầu tư nước ngoài cá nhân hay các quỹ đầu tư đa quốc gia? Việt Nam càng sớm có thể cạnh tranh với các thị trường đầu tư bất động sản quốc tế, sẽ là tốt hơn cho các nhà phát triển bất động sản địa phương tìm kiếm người mua có khả năng tiền mặt cao, và về lâu dài, sẽ tốt hơn cho nền kinh tế quốc gia.
GS. Tùng Bùi
Giám đốc Chương trình Vietnam Executive MBA, Đại học Hawaii
www.shidler.hawaii.edu/vietnam
Reviving the lackluster real estate in Vietnam with foreign investments?
The year 2014 has been so far a great start for most of the world’s real estate markets. As 2013 was a great year for the stock markets, many investors are cashing in profits and moving some of their funds to real estate. Sell high, buy low, as one would say it.
Most notably, foreign investments in the real estate market have been just astounding. Chinese investors made the headline this morning in Australia as they spent almost $US.5.5 billion in Australia’s real estate market last year. According to ABC News in Australia, about 12% of new homes in Australia were bought by Chinese nationals in 2013. Credit Suisse reports that Chinese purchased 18% and 14% of new homes in Sydney and Melbourne respectively. Facing slower growth forecasts at home, and thanks to the new government policy called “Go Global”, Chinese are now in a shopping spree looking for real estate investment worldwide. The Swiss bank estimates that the Chinese spent USD22 billion on Australian property over the past seven years, and they are likely to pour in $US40 billion more in the residential real estate over the next 7 years.
Chinese are not alone. With abundant liquidity, many foreigners are looking for real estate markets that show high return potential. Singaporeans poured dollars in the UK, with London as the top country for real estate investing. Greeks in Germany. Hong Kong nationals in Canada. Canadians in the USA. Etc.
But all eyes seem to focus on the U.S. market. The five most popular countries for foreign real estate investment are the USA, Australia, UK, Canada and Germany. At the PERE (Private Equity Real Estate) summit in Hong Kong this week, the US is seen by professional investors as the likely top spot for foreign real estate investment. This is primarily thanks to investors’ perception that the American market is transparent, efficient, and has the highest potential for price appreciation. According to HFF research, the US is poised to get the largest market share of an estimated amount of $180 billion in 2014 by Chinese insurance firms alone. Many of them are interested in retail and hotels, and residential land development.
The overall economic impacts for a country that can attract foreign investments, such as Australia and the USA, should be positive. Of course, it is all smile for local real estate developers, building suppliers and tax authorities. The Property Council of Australia argues that international investment in real estate was crucial to the country national growth. And the government should focus on improving ways to ensure fast supply of real estate. New construction will create more jobs. It also presents timely opportunities for urban planning that meets the lifestyle of the 21st century. Last but not least, it is also beneficial to the retail industry. Colliers International’s analysts claim that overseas investment during the last six months in property has helped propelled the Australian retail industry with an annually adjusted growth of 9.4%.
But foreign real estate acquisition likely hurts first-time local home buyers. Local middle-class homebuyers will not be able to compete against foreign investors with deep pockets. In addition, some local lawmakers have expressed concerns that the national regulations and existing infrastructure are not ready yet for a flood of foreign ownerships. Perhaps there is here a lesson learned from Singapore’s Central Provident Fund. Started by the British colonial authority in 1955, the law requires working citizens and their employers to establish a savings plan to fund their retirement and housing needs. In parallel, the government uses tax revenues to build public housing. With the Provident fund and affordable housing, Singapore is among the top countries in the world with 90.5% of home ownership.
Vietnam’s real estate market has shown some tentative sign of recovery, according to Jones Lang LaSalle, a global real estate consultancy company. With one of the world’s worst market performances in real estate since 2009, there are scores of local cash-trapped investors who went out of business or on the verge of bankruptcy. Since Vietnam’s real estate is a buyer’s market, it is important for the authorities to develop policies to reduce investors’ perceived risks. Last week, at the 26th National Assembly session, the Ministry of Construction and the National Assembly’s Economics committee were working on a Housing bill to reduce restrictions for Viet Kieu to buy property. This is certainly a positive step but apparently not competitive and not swift enough. Even with the ability to extend the lease beyond the legal limits of 50-year lease, foreign investors do have a choice to invest elsewhere with less financial and economic risks, fewer language, social and cultural barriers. As Stephen Wyatt of Jones Lang LaSalle puts it, a single measure alone will not be sufficient. If Vietnam is to join the world’s real estate market, it should do whatever it can to revive the residential and commercial real estate markets. Chinese or not. Viet Kieu or not. Single foreign investor or multinational investment funds. The sooner Vietnam is able to compete with the international property investment market, the better for the local cash-trapped property investors looking for cash-abundant buyers, and in the long run, better for the national economy.
Dr. Tung Bui
Faculty Director of Vietnam Executive MBA, University of Hawaii
www.shidler.hawaii.edu/vietnam
